Our Service

耐震 ・ 建替え
コンサルティング

修繕か建替えか、
将来を見据えた検討をサポート

マンションの高経年化に伴い、将来的な建替えや長寿命化について検討する管理組合様が増えています。しかし、建替えは多額の費用や区分所有者間の合意形成が必要となるため、まずは建物の現状を正しく把握し、客観的なデータに基づいて検討を進めることが重要です。
国土交通省では「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を公表しており、建替えと修繕を比較検討するための手順が示されています。
MTKでは、このマニュアルに沿って、居住者様への意向調査アンケートや建物の老朽度判定などを実施し、建替え・修繕それぞれの方向性を検討するための基礎資料づくりを支援します。管理組合様が将来に向けて適切な判断を行えるよう、公平な立場からサポートいたします。

耐震診断

旧耐震基準（1981年6月以前）により建設された建物では、現状の耐震性能を把握し、耐震改修の必要性を判断するために、耐震診断を行います。

耐震診断とは、現地調査と建物図面に基づき求めた現状の耐震性能と、大地震時に必要な耐震目標性能とを比較して、耐震改修の要否を判定する診断のことです。
図面照合調査、ひび割れ・劣化調査、コンクリートコア圧縮試験、中性化深さの測定、不同沈下測定などを行い、建物の強さや粘り、形状、劣化状況といった総合的な観点から、耐震性を評価します。

また、耐震診断や耐震改修に活用できる補助金・支援制度についても情報提供や活用のサポートを行い、管理組合様の負担軽減と円滑な事業の実施を支援いたします。

  • 設計図の収集

  • 調査計画

  • 現地調査

  • 診断計算

  • 耐震性の判断

  • 耐震性の弱点と把握

  • 不同沈下測定状況

    不同沈下測定状況

  • 耐震診断結果（例）

    耐震診断結果（例）

  • コンクリートコア採取状況

    コンクリートコア採取状況

  • コンクリート供試体採集状況

    コンクリート供試体採集状況

耐震補強設計・監理

耐震診断の結果を踏まえ、最も倒壊の危険性が高い箇所のみを補強する案や、建物全体を補強する案など、これまでの豊富な実績に基づいたよりよいご提案をさせていただきます。耐震補強設計においては、ご予算、耐震性の向上効果、意匠性や住環境性能（日照・居住性）の確保、工事中の生活環境の保護など、様々な要素を考慮する必要があります。マンションに最適な設計内容を採択していただけるよう、皆様の合意形成を図りながら慎重に進めてまいります。

  • 補強基本計画

  • 補強設計

  • 補強工事監理

  • 補強後の性能判断

  • 耐震補強　概略版例

    耐震補強　概略版例

  • 耐震補強　詳細版例

    耐震補強　詳細版例

  • 耐震スリット施工状況

    耐震スリット施工状況

  • 柱　増打状況

    柱　増打状況

建替えか修繕かの判断の
基本フロー

建替えと修繕・改修のどちらが最適かを判断するには、客観的な調査と段階的な検討プロセスが必要です。
MTKでは、国土交通省の定めるフローをベースに、管理組合様の意思決定を支援します。

1 老朽度判定と要求する改善水準の設定
1-1

現マンションに対する不満や
ニーズの把握

住民アンケートの実施

居住者様の現マンションに対する不満や改善ニーズを的確に把握します。

1-2

老朽度の判定

建物全体の現状を調査する

  • 構造安全性
  • 防火・避難安全性
  • 躯体及び断熱仕様に規定される居住性
  • 設備の水準
  • エレベーターの設置状況
1-3

要求改善水準の設定　調査結果を受けて、どのように進めていくか具体的に検討していく

目指すゴールの設定

2 修繕・改修

修繕改修項目の算出

今後修繕に必要とされる内容について検討し、費用などを算出する

費用対効果を検討
3 建替え

建替え事業費の算出

今後建替えに必要とされる内容について検討し、費用などを算出する

建替えコンサルティングの
進め方

住民アンケートの実施から費用対効果の比較検討まで、段階的なプロセスで管理組合様の合意形成をサポートします。

Step 01

住民アンケートの実施

建替えと修繕のどちらが合理的であるかを判断する為には、客観的な老朽度に加えて、居住者様の現マンションに対する不満や改善ニーズを的確に把握することが大切です。

アンケート例

アンケート例

Step 02

老朽度判定

マンションの「現在の傷み具合・安全性・居住性」を客観的に調査・評価し、現在のマンションの状態を判定します。

５つの基本項目

判定項目
内容
1. 構造安全性

地震が起きても建物の構造が安全か（耐震性・コンクリートや鉄筋、仕上げ材の劣化状況など）

耐震診断 →

2. 防火・避難安全性

火災や災害時に安全に避難できるか（避難経路・防火区画・廊下や階段の安全性など）

3. 躯体及び断熱仕様に規定される居住性

毎日快適に暮らせる住環境か（断熱性・遮音性・バリアフリー・省エネ性能など）

4. 設備の水準

水道・電気・ガスなどのライフラインが、今の時代の水準に合っているか

5. エレベーターの設置状況

エレベーターの設置状況が居住者の利便性に十分か（設置台数・停止階など）

Step 03

目指す
ゴールの設定

アンケート調査や老朽度判定の結果を踏まえ、管理組合様とともにマンションの将来像を検討します。

建物の状況や区分所有者の意向を整理したうえで、建替えと修繕の双方についてメリット・デメリットや想定される課題を整理し、検討資料の作成をいたします。

区分所有者の皆様の理解促進と合意形成をサポートし、次のステップである費用対効果の比較検討へとつなげます。

Step 04

修繕と建替えの
費用対効果検討

修繕と建替え、それぞれの選択肢について費用対効果を比較検討します。

まずは修繕を行った場合に必要となる費用を算出します。建替えについては、実際に建替え事業を手掛ける大手ディベロッパー等を紹介し、建替えに必要となる事業費を算出します。

将来必要となる費用、建物性能の向上効果、資産価値への影響、居住環境の改善などを整理し、修繕・改修と建替について比較検討を行います。

最終的な判断は、管理組合様・区分所有者の皆様が行います。

最終的に修繕・改修を選択するか、建替えを選択するかを決定するのは、管理組合様および区分所有者の皆様です。

MTKは、客観的なデータと検討結果をご提供し、皆様にとって最適な選択ができるようサポートいたします。